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       在商業地產的粗放式發展與國家經濟下行的雙重背景下，視覺營銷在商業地產項目開發中顯得越來越重要。然而 以功能與空間為側重點的建筑策劃缺乏商業策劃的知識體系和市場經驗，造成了其在商業地產項目開發中缺乏可實施性和可控 制性。為此，需要從商業地產開發為導向的角度，探討建筑策劃中的商業策劃思維的必要性及其內涵特征。

       關鍵詞：商業地產；建筑策劃；裸眼3d; ip賦能；差異化；視覺營銷；

       商業策劃 1 建筑策劃的重要性 隨著我國城鎮化的快速推進，商業地產開發項目如雨后 春筍般在各地興起。隨之而來也出現了商業地產市場競爭的 白熱化趨勢，地產開發項目不再同以往以項目本身的建筑方 案設計或者規劃作為整個項目的出發點，而是以方案前期的 建筑策劃作為基礎指導整個項目的實施，以此確保商業地產 開發的項目定位、空間設計、后期施工、終端營銷的精確性與 可行性。研究表明,在商業地產項目初步設計階段,影響工程 造價的程度為 75%；施工圖設計階段影響工程造價的程度為 25%~30%，而施工階段影響工程造價的程度為 5%~10%。而 建筑策劃又作為項目初步設計階段的設計依據和設計導則， 對方案設計的結果有著重要的影響。我國建筑策劃理論的發 展經過多年的實踐研究，已經逐步融入到整個建筑項目開發 活動中，并作為開發與設計導則推進項目的實施。 

        數字光魔裸眼3d視覺營銷指出：建筑策劃是指在建筑學領域內建筑師根據總體規劃的目標設定，從 建筑學的科學角度出發，為達成總體規劃的既定目標，對建筑 設計的條件、環境和相關制約因素進行分析研究，從而為建筑 設計提供科學的、邏輯的、優化的設計依據。這里所強調的 “條件、環境和相關制約因素”是指經濟、政策、技術、地理、社 會、人群等在項目開發前期依據調研分析得來的策劃要素，并 為后期項目開發與設計提供依據。建筑策劃通常以功能空間 的觀念出發，關注客戶和使用者的需求，通過與投資方、使用 方、設計方三者協調，以期最合理化滿足各方的利益。 

       商業策劃的局限性 在商業地產的高速發展與國內經濟下行的雙重背景下， 各大商業地產開發商、政府機構、設計人員乃至公眾都對建設 項目的經濟效益、環境效益和社會效益都提出了更高的要 求。商業地產前期開發主要以裸眼3d視覺營銷、市場營銷專業人士進行項 目的商業策劃和定位，擬定建筑方案設計任務書，并以此商業 策劃為依據要求相關設計人員進行方案設計。

      但實踐證明， 以非建筑專業人士進行的項目商業策劃往往不能滿足項目后 期發展的要求，同時也缺乏可實施性和可控制性。商業策劃 的主要目標是通過科學的方法將包括投資、概念、設計、營銷 和管理等方面的專業建議提供給商業地產開發商,使開發商能 夠合理地利用資源,以獲得最大的經濟效益。但“投資、概念、 設計、營銷和管理”等與項目開發有關的專業性問題往往又需 要與后期的建筑方案與工程技術結合考慮，才能更全面、更精 確的提出策劃建議。 商業策劃的局限性在于其往往缺乏對后期建筑方案可行 性和多變性的思考，提出的建議往往基于市場營銷的經驗，甚 至于多數策劃方案由于可實施性或者落地性較差而造成后期 建筑方案的反復修改。

      商業地產項目開發中的商業策劃固然 有其自身的優勢，其建立在市場營銷學理論基礎上的經濟知 識、市場經驗、投資方法等都已經非常成熟，但由于在策劃過 程中缺乏對場地、物理和心理環境、建筑空間、建造質量以及 建筑造型等方面的考慮，造成了商業地產項目的最終成果差 強人意。 3 商業策劃與建筑策劃的復合化 如上文所述，建筑策劃在商業地產項目。

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